Pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư cần phải đó theo quy định của pháp luật. Điển hình của pháp lý dự án như Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... Các thủ tục pháp lý này luôn gắn liền với dự án trong suốt giai đoạn từ khi chuẩn bị dự án, triển khai dự án đến lúc hoàn thành.

Chủ đầu tư cần phải nắm được những điều này để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định. Mục đích là để dự án sẽ đảm bảo tiến độ đề ra ban đầu, không bị gián đoạn, kéo dài thời gian thực hiện.

Thị trường bất động “sạch” trong những năm gần đây đang là xu hướng được rất nhiều người ưa chuộng. Vì không ít trường hợp chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở pháp lý để “lách luật”, huy động vốn trái phép từ khách hàng của họ. Đặc biệt là ở thời điểm nhiều năm về trước, thị trường BĐS trong nước vẫn chưa phát triển mạnh, khung pháp lý bất động sản vẫn đang trong quá trình hoàn thiện tất nhiên không thể tránh khỏi thiếu sót. Dự án “ma”, dự án lừa đảo liên tục “hoành hành” khiến tâm lý khách hàng không khỏi sự lo sợ. Nhưng ngày nay, hệ thống pháp luật cũng được bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện để “vá” lại những kẽ hở đó. Song song với đó là khách hàng cũng chủ động tìm hiểu pháp luật nhiều hơn, không còn chủ quan nghe theo “lời ngon tiếng ngọt” của bên bán, chủ đầu tư nữa.

Nói như vậy không hẳn là tất cả các dự án đầu tư hiện nay đều đảm bảo pháp lý đầy đủ, rõ ràng. Đâu đó vẫn còn tiềm ẩn nhiều dự án ma, dự án lừa đảo. Pháp lý dự án vẫn luôn là kim chỉ nam cho bất kỳ ai muốn tham gia vào lĩnh vực này.

Tính pháp lý của dự án bất động sản có thể được hiểu là dự án đã thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định hay chưa. Nếu chưa thì dự án được xem là không đảm bảo tính pháp lý hoặc thiếu tính pháp lý. Dự án này khi mua bán, giao dịch sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là cho người mua nhiều nhất. Nếu đã thực hiện đầy đủ thì dự án được xem là đảm bảo tính pháp lý hoặc đủ tính pháp lý. Các bên tham gia mua bán dự án sẽ cảm thấy an tâm hơn vì có thể bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình.

Hiện nay, dự án đảm bảo tính pháp lý luôn được thị trường săn đón mạnh mẽ. Đặc biệt là tính thanh khoản tương đối cao. Khách hàng đã cảm thấy quá “sợ” với hàng loạt dự án lừa đảo xuất hiện. Họ sẵn sàng chấp nhận chi trả số tiền cao hơn, nhận được lợi ích ít hơn để lựa chọn một dự án an toàn.

Trên thực tế, tùy thuộc vào loại dự án khác nhau mà các thủ tục pháp lý cũng có vài chỗ khác nhau. Nhưng thông thường pháp lý dự án xây dựng sẽ bao gồm những giấy tờ sau đây:

• Quyết định phê duyệt 1/500
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đất)
• Giấy phép kinh doanh chủ đầu tư
• Giấy phép xây dựng
• Biên bản nghiệm thu phần móng
• Giấy bảo lãnh của ngân hàng
• …

Bên cạnh đó, pháp lý dự án cũng bao gồm tất cả quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý trong suốt giai đoạn của dự án. Có thể hiểu đơn giản hơn, một dự án đầu tư được chia thành nhiều giai đoạn nhỏ khác nhau. Pháp lý dự án được ví như tờ “giấy thông hành” đi cùng dự án qua các giai đoạn. Chủ đầu tư nên tham vấn thông tin từ luật sư để kịp thời thực hiện cho phù hợp.

Trước tiên, cần phải hiểu được cơ sở pháp lý là gì. Cơ sở pháp lý là nền tảng để xây dựng nên những quy định trong tổ chức, trong các mối quan hệ, trong bất kỳ hoạt động nào với mục đích tạo ra sự thống nhất quy tắc chung. Theo đó, mọi người cần phải thực hiện theo. Nếu không thực hiện thì có thể bị xử lý theo pháp luật bằng nhiều hình thức cụ thể khác nhau.

Cơ sở pháp lý của dự án là những quyết định, văn bản pháp luật ban hành về đầu tư, xây dựng các dự án. Được quy định cụ thể trong các văn bản quy định pháp luật hiện hành. Mọi dự án từ quá trình chuẩn bị đến khi hoàn thành đều phải dựa trên cơ sở pháp lý minh bạch, rõ ràng, phù hợp. Và cũng dựa vào đó, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thực hiện xử phạt đối với dự án có sai phạm. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi người trước pháp luật.

1. Về cơ sở pháp lý

Hiện nay, có thể nhận thấy rằng các quy định về pháp lý dự án nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Để thực hiện cho đúng đòi hỏi phải tìm hiểu thông tin khá nhiều. Đối với các dự án đầu tư thì 5 lĩnh vực liên quan chủ yếu đó là pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch, pháp luật về đầu tư và pháp luật về môi trường. Ngoài ra còn có nhiều quy định cụ thể khác nữa của cơ quan chức năng ở từng địa phương.

Mặt khác, quy định pháp luật ở mỗi giai đoạn, mỗi thời điểm khác nhau sẽ có hướng điều chỉnh sao cho phù hợp với điều kiện thực tiễn. Chủ đầu tư cũng phải cập nhật kịp thời để thực hiện cho đúng. Chính vì lẽ đó mà chủ đầu tư gặp không ít khó khăn khi tìm hiểu và thực hiện.

2. Về thực tiễn áp dụng

Trên thực tế, ở một số địa phương vẫn còn hạn chế trong quá trình xử lý các thủ tục cho dự án đầu tư một cách nhanh chóng. Nhược điểm nằm ở chỗ sự phối hợp, chia sẻ thông tin, thẩm quyền giữa các cơ quan quản lý chưa có tính thống nhất. Điều này dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện thủ tục, “đẻ” ra thêm nhiều thủ tục “con”, làm phức tạp hóa quy trình pháp lý dự án, hồ sơ, giấy tờ bị trùng lặp không cần thiết.

Nhìn chung, hệ thống pháp luật ở nước ta chỉ mang tính hoàn thiện tương đối. Ở một số nơi đã thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính hiệu quả, giúp đơn giản hóa một số thủ tục, tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức thực hiện đúng theo quy định.

Căn cứ vào khung pháp lý của thị trường bất động sản mới nhất hiện nay, một dự án BĐS đảm bảo pháp lý đầy đủ phải thực hiện quy trình pháp lý dự án sau đây:

• Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”
• Lập quy hoạch chi tiết 1/500
• Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
• Chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng công trình trong dự án
• Xác định nghĩa vụ tài chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Lưu ý: Mỗi dự án khác nhau sẽ có những quy định chung và riêng nhất định. Quy trình đề cập ở đây chỉ mang tính chất đại diện và tham khảo.

Qua bài viết trên về pháp lý dự án đã cho thấy được tầm quan trọng của nó đối với một dự án đầu tư bất động sản bất kỳ hiện nay. Pháp lý luôn đi cùng với dự án trong suốt cả giai đoạn từ khi chưa bắt đầu đến lúc hoàn thành và thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Chủ đầu tư cần phải nghiêm túc thực hiện đúng các thủ tục pháp lý mà pháp luật đã quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật. Đồng thời phải thường xuyên cập nhật những quy định mới, thủ tục mới. Và cần thiết có sự hỗ trợ của luật sư, chuyên gia để rà soát, tư vấn pháp lý giúp đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án như đã đề ra với tỷ lệ rủi ro thấp nhất có thể.

Còn đối với người mua, cần phải hết sức cẩn thận trong quá trình tìm hiểu, trao đổi, ký kết hợp đồng mua bán dự án bất động sản. Dù cho đó là dự án nhỏ hay lớn thì cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Dự án “ma”, dự án lừa đảo thì luôn nằm đâu đó ở xung quanh. Kẻ xấu không còn đơn thuần như trước đây nữa để mọi người có thể phát hiện nhanh chóng. Ngày nay, họ núp dưới bóng của các “nhân viên ngân hàng”, “chuyên viên bất động sản”, “môi giới” với đa dạng hình thức, chiêu trò được sử dụng. Nếu không cẩn thận, khách hàng dễ dàng rơi vào bẫy mà họ đã giăng sẵn. Trong mọi tình huống, pháp lý dự án vẫn được đánh giá là nhân tố quan trọng hàng đầu. Hãy trở thành người mua thông minh và tinh tế bằng cách chủ động tìm hiểu các quy định pháp luật!

Bạn cần được cố vấn việc làm và tìm việc, hãy click vào đây

Ngoài ra, để luôn được cập nhật thông tin tuyển dụng mới nhất, hãy tham gia vào nhóm 𝗭𝗮𝗹𝗼 của 𝗖𝗮𝗻𝗧𝗵𝗼𝗪𝗼𝗿𝗸.𝘃𝗻 cho từng lĩnh vực:

• Khối Hành chính - Nhân sự - Văn phòng 
• Lĩnh vực Sản xuất
• Lĩnh vực FMCG
• Lĩnh vực Tài chính - Kế toán
• Lĩnh vực Dịch vụ
• Lĩnh vực CNTT

• Trần Anh Group. "Pháp lý dự án là gì? Giải đáp các vấn đề liên quan." Truy cập: 23/05/2021.
• Nguồn ảnh: Freepik

• PREMIUM JOBS
• Bản tin việc làm tại Cần Thơ và khu vực ĐBSCL
• Việc làm tại Úc, New Zealand, Singapore...
• Các bước chuẩn bị hồ sơ việc làm chuyên nghiệp
• Tổng quan về chương trình Quản trị viên tập sự (Management Trainee - MT)
• Thuật ngữ tiếng Anh và từ khoá về việc làm....
• 10 bước để tìm việc làm
• 30 ngày tìm kiếm công việc mơ ước
• Tìm kiếm sự hỗ trợ từ cố vấn việc làm
• Kỹ năng mềm cần thiết cho công việc